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30 Nov

OTRO CONFLICTO CON LOS INTERESES DE LAS HIPOTECAS (IRPH) Destacado

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Sabido es, la cantidad de "ríos de tintas" que han dado que hablar los conflictos de los intereses con los consumidores en las hipotecas contratadas para la adquisición de viviendas, y ello como consecuencia de la crisis inmobiliaria, que provocó la ejecución de infinidad de préstamos concedidos a los españoles y extranjeros por la Banca para " libar" de la llamada burbuja inmobiliaria.

            Ante la "explosión" de las ejecuciones hipotecarias y de los desahucios que las mismas conllevaban, comenzó a desarrollarse una doctrina liderada por el Tribunal de Justicia Europeo y finalmente incorporada a nuestro ordenamiento jurídico, de protección de los adquirentes de viviendas, facilitando las oposiciones por abusividad de determinadas clausulas en los procedimientos de ejecución hipotecario. Esta modificación ha conllevado que la sumariedad que tenían las ejecuciones hipotecarias se haya perdido y que los procedimientos de ejecución de hipoteca difícilmente tarden menos de dos años en culminarse. Esta merma en la recuperación contable para las entidades financieras traerá, sin ningún género de duda, un encarecimiento del llamado "crédito territorial" que tanto ayudó a los españoles a la adquisición de su vivienda.

            Este escenario propició una corriente jurisprudencial sobre el carácter abusivo o no de las clausulas habituales en los préstamos hipotecarios (intereses de demora, vencimiento anticipado, clausulas suelo, pacto de liquidez, Euribor, y un largo etc...). Estas resoluciones son constantes y variadas, faltando una unificación que parece haberse conseguido en los casos de intereses de demora y clausulas suelo, pero no en otros temas.

            Esta pequeña nota, vamos a dedicarla al IRPH, que últimamente y "abierta la veda contra las clausulas de los prestamos de los bancos" también se está poniendo en entredicho ante los tribunales. Pero .... ¿qué es el IRPH?.

 

            Es uno de los índices que utilizan las entidades financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable de sus clientes y que según los cálculos del Banco de España se aplica actualmente aproximadamente a un 13% de hipotecas suscritas en nuestro país. Este índice de referencia se calcula aplicando la media de préstamos concedidos por las entidades de duración superior a tres años para la adquisición de viviendas. Inicialmente existía el IRPH Cajas, que se calculaba sobre la media de los prestamos de las Cajas y el IRPH Bancos idéntico al anterior pero con base en los Bancos. Tras la OM de fecha 28/10/2011 ambos se eliminaron como índices oficiales. Hoy día, al haber desaparecido el IRPH Cajas y el IRPH Bancos deberá aplicarse el índice sustitutivo pactado en la escritura y de no existir el sustitutivo se aplicará el IRPH Entidades que fue introducido por la Ley de Emprendedores que entro en vigor el 1-11-2013.Significamos que este índice, en líneas generales , siempre ha estado por encima a los referenciados al Euribor

            Se ha puesto en "tela de juicio" la objetividad del IRPH por ser susceptible de manipulación por las propias entidades financieras y consecuentemente la posibilidad de poder considerarse abusiva la clausula que lo establece. Hemos de significar que el cálculo se realiza por una media simple de los tipos de interés de todas las entidades, que se vuelcan al Banco de España y este lo publica en el BOE con carácter mensual sin que previamente este organismo regulador realice ningún proceso de comprobación de la exactitud de los datos facilitados . Esto dio lugar a que algunos Juzgados ( Guipúzcoa, Barcelona etc..) y alguna Audiencia ( Álava) considerasen de por sí, nula la clausula al ser susceptible de manipulación el método de cálculo . De igual manera, otros Juzgados y Audiencia han valorado la transparencia de las redacciones de las clausulas, para en el caso de no ser transparentes frente al consumidor declarar la nulidad de la clausula por abusiva, siguiendo al tesis de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9-05-2013 de las clausulas suelo.

            Las últimas resoluciones que conocemos parecen que no optan por la Nulidad "per se" del tipo de referencia, puesto que se está negando la supuesta manipulación por las entidades, entendiendo que la no manipulación queda garantizada con la intervención del Banco de España. En definitiva, parece despejarse (aunque tímidamente) la validez de este tipo de referencia. Por el contrario si se están anulando clausulas de este tipo de referencia por la falta de transparencia en especial con los consumidores al no acreditarse suficientemente que el consumidor ha tenido a su disposición una información adecuada de las consecuencias jurídicas y económicas de este tipo de referencia en comparación con otros.

            Llegados a este estado de las cosas ¿Qué puedo hacer si tengo este índice de referencia?. En nuestra opinión depende de cada contrato pudiéndose dar los siguientes supuesto teóricos:

a) Si el préstamo hipotecario está referenciado a IRPH cajas, IRPH bancos y tu contrato contempla un índice sustituto en caso de que el IRPH desaparezca, se aplicará este índice sustituto.

b) Si el préstamo hipotecario está referenciada a IRPH cajas o IRPH bancos y en el contrato no consta ningún índice sustitutivo, se aplica el nuevo tipo de IRPH de Entidades

c) Si su préstamo hipotecario está referenciada a IRPH cajas y tu contrato dice que, si desaparece, pasarás al índice de la CECA, se aplica lo mismo que los que tengan un contrato donde no conste ningún sustituto (ver apartado previo).

d) Si su préstamo hipotecario está referenciada a IRPH cajas y tu contrato dice que te quedarás con el último interés aplicado, si desaparece IRPH cajas, en este caso te aplicarán de forma fija el último interés que pagaste.

e) Si su préstamo hipotecario está referenciado a IRPH entidades ( el nuevo) se mantendrá el mismo.

       Las posibles demandas para poner en duda la aplicación de este tipo de referencia y su posible nulidad en nuestra opinión deben montarse, en su caso bajo la posible incidencia de la abusividad por falta de transparencia más que por la posible manipulación del tipo.

       Siempre queda abierta la posibilidad de negociar una novación con la entidad financiera para modificar el tipo de referencia, recomendando que se haga en estos casos sobre la base del Euribor.

Visto 1503 veces Modificado por última vez en Miércoles, 02 Diciembre 2015 12:47
Rafael Lamet Dornaleteche

Licenciado en Derecho por la Universidad de Deusto (Bilbao)

        Graduado en CienciasEmpresariales por ICADE.

        Diversas diplomaturas en Práctica Procesal Civil y Mercantil, Derecho Marítimo, Derecho Concursal y Derecho Financiero. Gobierno Corporativo y Responsabilidad Social Corporativa.

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